Verlaten van een verticale copropriété houdt in dat men verschillende juridische en technische obstakels moet overwinnen die de simpele wil van een eigenaar niet kan wegnemen. Het wettelijke kader is gebaseerd op de wet van 10 juli 1965 en de verordening van 30 oktober 2019, aangevuld door het decreet van 21 februari 2020. Deze teksten regelen de splitsing, dat wil zeggen de scheiding van een of meerdere eenheden van de rest van het gebouw, en stellen een nauwkeurig traject vast dat loopt van de technische diagnose tot de stemming in de algemene vergadering.
Energie renovatie en verticale copropriété: de spanningsfactor die de uitgangen versnelt
De Klimaat- en Veerkrachtwet van 2021 heeft de situatie voor kleine verticale copropriétés veranderd. De geleidelijke verbod op het verhuren van woningen die zijn geclassificeerd als G en vervolgens F volgens het energieprestatiecertificaat (DPE) verplicht de copropriétaires om zware werkzaamheden te financieren: isolatie van gevels, vervanging van het collectieve verwarmingssysteem, renovatie van het timmerwerk.
Zie ook : Eenvoudige stappen om een bankcheque te verkrijgen bij de Banque Populaire
De Nationale Habitat Agentschap (Anah) wijst in zijn rapport 2023-2024 over kwetsbare copropriétés op de spanningen rond de financiering van deze renovaties als een belangrijke factor van onenigheid en blokkades in de vergadering. Verschillende metropolen constateren sinds 2024 een toename van de ontbindingen van kleine verticale copropriétés die rechtstreeks verband houden met deze renovatieplannen.
Een copropriétaire die overweegt te vertrekken om deze kosten te ontlopen, moet weten dat het verlaten van de copropriété niet vrijstelt van de verplichtingen voor energie renovatie om vervolgens als individuele woning te verhuren. De praktische fiches van de Ademe, bijgewerkt in 2024, verduidelijken dit. Het vertrek kan het beheer verlichten, maar niet de energiekosten als het goed blijft bestemd voor verhuur.
Aanrader : Alle stappen om uw adreswijziging bij de Banque Postale succesvol door te voeren
Voordat men een procedure start, moet men dus beoordelen of de winst in autonomie de kosten van de splitsing rechtvaardigt, of dat het voordeliger is om in de copropriété te blijven en een collectief financieringsplan (subsidies van Anah, eco-lening met een rente van 0%) te onderhandelen. Om beter te begrijpen de stappen om uit een copropriété te stappen, moet eerst de technische haalbaarheid van het project worden gecontroleerd.
Technische haalbaarheid van een splitsing van verticale copropriété
De eerste voorwaarde betreft de fysieke onafhankelijkheid van de eenheid. In een verticale copropriété delen de eenheden vaak dragende muren, een gemeenschappelijk dak, water- en elektriciteitsnetwerken, en zelfs een unieke trap. Een eenheid die geen autonome toegang tot de openbare weg heeft kan niet worden gescheiden zonder voorafgaande werkzaamheden.
Het inschakelen van een landmeter-expert is essentieel. Deze professional voert een divisibiliteitsdiagnose uit die verschillende punten controleert:
- Het bestaan van een onafhankelijke toegang (eigen ingang, directe toegang vanaf de straat) of de mogelijkheid om er een te creëren zonder de structuur van het gebouw te destabiliseren.
- De effectieve scheiding van de netwerken (individuele meters voor water, elektriciteit, gas) of de kosten van hun individualisering.
- De conformiteit van de eenheid met de geldende woonnormen, met name de minimale oppervlakte en ventilatie, zodra de eenheid autonoom is gemaakt.
De landmeter produceert vervolgens een splitsingsplan dat als basis zal dienen voor de wijziging van het copropriété-reglement. Zonder dit document kan geen enkele algemene vergadering geldig besluiten over het verzoek tot splitsing.
Grond en eigendomsrecht
In sommige verticale copropriétés behoort de grond niet volledig toe aan de copropriétaires maar valt deze onder een bijzonder eigendomsregime (emphytéotische lease, onverdeeld terrein). De juridische divisibiliteit van de grond moet door een notaris worden gecontroleerd voordat de landmeter wordt ingeschakeld. Als de grond niet deelbaar is, is de splitsing geblokkeerd, ongeacht de fysieke configuratie van het gebouw.
Stemmen in de algemene vergadering en vereiste meerderheid
Het verzoek tot splitsing moet door de syndicus op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. De verzoekende copropriétaire stuurt een aangetekende brief naar de syndicus met het technische dossier (splitsingsplan, divisibiliteitsdiagnose, voorstel tot wijziging van het copropriété-reglement opgesteld door een notaris).
De stemming gebeurt met een meerderheid van artikel 25 van de wet van 1965, dat wil zeggen de meerderheid van de stemmen van alle copropriétaires (aanwezig, vertegenwoordigd en afwezig). In de praktijk kan in een kleine copropriété van vier of vijf eenheden één enkele tegenstemmende copropriétaire met een significante hoeveelheid tantièmes het project blokkeren.
Als de meerderheid van artikel 25 niet wordt bereikt, maar het project minstens een derde van de stemmen krijgt, kan een tweede stemming plaatsvinden met een eenvoudige meerderheid (artikel 25-1). Dit brugmechanisme is vaak onbekend en kan gespannen situaties verhelpen.
Weigering van de vergadering: welke rechtsmiddelen
Een weigering in de algemene vergadering is niet definitief. De copropriétaire kan de beslissing binnen twee maanden aanvechten bij de rechtbank als hij van mening is dat de weigering een misbruik van meerderheid vormt. De ervaringen op het terrein verschillen op dit punt: rechters beoordelen per geval, en de jurisprudentie is schaars over de splitsingen van verticale copropriétés in vergelijking met horizontale copropriétés.
Kosten en formaliteiten na de gunstige stemming
Eenmaal de splitsing gestemd, komen er verschillende uitgaven bij het oorspronkelijke technische dossier:
- De honoraria van de notaris voor het opstellen van de wijziging van het copropriété-reglement en de publicatie ervan in het vastgoedregister.
- De kosten van de landmeter-expert voor het wijzigingsdocument van de beschrijvende staat van de splitsing.
- De herberekening van de lasten voor de resterende copropriétaires, aangezien de tantièmes van de vertrokken eenheid opnieuw moeten worden verdeeld.
- Eventuele werkzaamheden voor de scheiding van de netwerken en het creëren van een onafhankelijke toegang.
De vertrekkende copropriétaire blijft verantwoordelijk voor de lasten die vóór de effectieve datum van de splitsing zijn opgelegd. De oproepen tot fondsen die na de splitsing zijn gestemd, zijn echter niet meer van toepassing, op voorwaarde dat de publicatie in het vastgoedregister heeft plaatsgevonden.
Herverdeling van de tantièmes
Het vertrek van een eenheid wijzigt de verdeling van de lasten voor alle resterende copropriétaires. De tantièmes van de vertrokken eenheid worden geannuleerd en niet proportioneel herverdeeld: de notaris herberekent de gehele tabel. Deze operatie kan het aandeel van elke resterende copropriétaire aanzienlijk verhogen, wat een deel van de weerstand tijdens de stemming verklaart.
Het verlaten van een verticale copropriété blijft een langdurige operatie, die doorgaans enkele maanden in beslag neemt tussen het eerste verzoek aan de syndicus en de publicatie van de splitsing. De technische complexiteit van een hoog gebouw, waar de netwerken en de structuur van beneden naar boven worden gedeeld, maakt elk dossier uniek. Het controleren van de haalbaarheid voordat men kosten voor een landmeter of notaris maakt, voorkomt dat men betaalt voor een project dat op een dragende muur of een ongunstige stemming zal stuiten.