Sair de uma copropriedade vertical implica superar vários obstáculos jurídicos e técnicos que a simples vontade de um proprietário não é suficiente para remover. O quadro legal baseia-se na lei de 10 de julho de 1965 e na ordem de 30 de outubro de 2019, complementada pelo decreto de 21 de fevereiro de 2020. Esses textos regulam a cisão, ou seja, a separação de um ou mais lotes do restante do edifício, e impõem um percurso preciso que vai do diagnóstico técnico à votação em assembleia geral.
Renovação energética e copropriedade vertical: o fator de tensão que precipita as saídas
A lei Climat e Résilience de 2021 mudou a situação para as pequenas copropriedades verticais. A proibição progressiva de alugar os imóveis classificados como G e depois F no diagnóstico de desempenho energético (DPE) obriga os coproprietários a financiar obras pesadas: isolamento das fachadas, substituição do sistema de aquecimento coletivo, reforma das janelas.
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A Agência Nacional da Habitação (Anah), em seu relatório 2023-2024 sobre copropriedades frágeis, aponta as tensões no financiamento dessas renovações como um fator principal de desacordos e bloqueios em assembleia. Várias metrópoles têm observado desde 2024 um aumento nas dissoluções de pequenas copropriedades verticais diretamente relacionadas a esses planos de renovação.
Um coproprietário que considera sair para escapar desses custos deve saber que sair da copropriedade não isenta das obrigações de renovação energética para alugar posteriormente como moradia individual. As fichas práticas da Ademe, atualizadas em 2024, deixam isso claro. A saída pode aliviar a gestão, mas não a conta de energia se o imóvel continuar destinado à locação.
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Antes de iniciar um procedimento, é necessário avaliar se o ganho de autonomia justifica os custos da cisão, ou se permanecer na copropriedade e negociar um plano de financiamento coletivo (subvenções Anah, empréstimo ecológico a taxa zero) é mais vantajoso. Para entender melhor os procedimentos para sair de uma copropriedade, é preciso primeiro verificar a viabilidade técnica do projeto.
Viabilidade técnica de uma cisão de copropriedade vertical
A primeira condição diz respeito à independência física do lote. Em uma copropriedade vertical, os lotes frequentemente compartilham paredes estruturais, um telhado comum, redes de água e eletricidade, ou até uma escada única. Um lote que não possui acesso autônomo à via pública não pode ser separado sem trabalhos prévios.
A contratação de um topógrafo é indispensável. Este profissional realiza um diagnóstico de divisibilidade que verifica vários pontos:
- A existência de um acesso independente (entrada própria, acesso direto da rua) ou a possibilidade de criar um sem desestabilizar a estrutura do edifício.
- A separação efetiva das redes (medidores individuais de água, eletricidade, gás) ou o custo de sua individualização.
- A conformidade do lote com as normas de habitabilidade em vigor, especialmente a área mínima e a ventilação, uma vez que o lote se torne autônomo.
O topógrafo, então, produz um plano de divisão que servirá de base para a modificação do regulamento da copropriedade. Sem esse documento, nenhuma assembleia geral pode decidir validamente sobre o pedido de cisão.
Solo e direito de propriedade
Em algumas copropriedades verticais, o solo não pertence totalmente aos coproprietários, mas está sujeito a um regime fundiário particular (arrendamento emphytéotique, terreno em indivisão). A divisibilidade jurídica do solo deve ser verificada por um notário antes mesmo de solicitar o topógrafo. Se o terreno não for divisível, a cisão fica bloqueada, independentemente da configuração física do edifício.
Votação em assembleia geral e maioria necessária
O pedido de cisão deve ser inscrito na ordem do dia de uma assembleia geral pelo síndico. O coproprietário solicitante envia uma carta registrada ao síndico anexando o dossiê técnico (plano de divisão, diagnóstico de divisibilidade, projeto de modificação do regulamento da copropriedade redigido por um notário).
A votação é realizada à maioria do artigo 25 da lei de 1965, ou seja, a maioria dos votos de todos os coproprietários (presentes, representados e ausentes). Na prática, em uma pequena copropriedade de quatro ou cinco lotes, um único coproprietário opositor com uma parte significativa dos quocientes pode bloquear o projeto.
Se a maioria do artigo 25 não for alcançada, mas o projeto obtiver pelo menos um terço dos votos, uma segunda votação pode ocorrer por maioria simples (artigo 25-1). Este mecanismo de ponte é frequentemente desconhecido e pode desbloquear situações tensas.
Recusa da assembleia: quais recursos
Uma recusa em assembleia geral não é definitiva. O coproprietário pode contestar a decisão perante o tribunal judicial dentro de um prazo de dois meses se considerar que a recusa constitui um abuso de maioria. As opiniões em campo divergem sobre este ponto: os juízes avaliam caso a caso, e a jurisprudência ainda é escassa sobre as cisões de copropriedades verticais em comparação com as copropriedades horizontais.
Custos e formalidades após a votação favorável
Uma vez que a cisão é votada, várias despesas se somam ao dossiê técnico inicial:
- Os honorários do notário para a redação da modificação do regulamento da copropriedade e sua publicação no registro imobiliário.
- Os custos do topógrafo para o documento modificativo do estado descritivo de divisão.
- O recalculo das taxas para os coproprietários restantes, uma vez que os quocientes do lote que saiu devem ser redistribuídos.
- Os eventuais trabalhos de separação das redes e de criação de um acesso independente.
O coproprietário que sai continua responsável pelas taxas cobradas antes da data efetiva da cisão. No entanto, as chamadas de fundos votadas após a cisão não o concernem mais, desde que a publicação no registro imobiliário tenha sido realizada.
Redistribuição dos quocientes
A saída de um lote modifica a repartição das taxas para todos os coproprietários restantes. Os quocientes do lote que saiu são anulados e não redistribuídos proporcionalmente: o notário recalcula toda a tabela. Esta operação pode aumentar significativamente a cota de cada coproprietário restante, o que explica parte das resistências no momento da votação.
Sair de uma copropriedade vertical continua sendo uma operação longa, que geralmente se estende por vários meses entre o primeiro pedido ao síndico e a publicação da cisão. A complexidade técnica de um edifício alto, onde as redes e a estrutura são compartilhadas de baixo para cima, torna cada dossiê singular. Verificar a viabilidade antes de incorrer em custos de topógrafo ou notário evita pagar por um projeto que encontrará um muro de suporte ou uma votação desfavorável.