Quitter une copropriété verticale suppose de franchir plusieurs obstacles juridiques et techniques que la simple volonté d’un propriétaire ne suffit pas à lever. Le cadre légal repose sur la loi du 10 juillet 1965 et sur l’ordonnance du 30 octobre 2019, complétée par le décret du 21 février 2020. Ces textes encadrent la scission, c’est-à-dire la séparation d’un ou plusieurs lots du reste de l’immeuble, et imposent un parcours précis allant du diagnostic technique au vote en assemblée générale.
Rénovation énergétique et copropriété verticale : le facteur de tension qui précipite les sorties
La loi Climat et Résilience de 2021 a modifié la donne pour les petites copropriétés verticales. L’interdiction progressive de louer les logements classés G puis F au diagnostic de performance énergétique (DPE) oblige les copropriétaires à financer des travaux lourds : isolation des façades, remplacement du système de chauffage collectif, réfection des menuiseries.
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L’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans son bilan 2023-2024 sur les copropriétés fragiles, pointe les tensions sur le financement de ces rénovations comme un facteur majeur de désaccords et de blocages en assemblée. Plusieurs métropoles constatent depuis 2024 une hausse des dissolutions de petites copropriétés verticales directement liée à ces plans de rénovation.
Un copropriétaire qui envisage de sortir pour échapper à ces coûts doit savoir que sortir de la copropriété ne dispense pas des obligations de rénovation énergétique pour louer ensuite en logement individuel. Les fiches pratiques de l’Ademe, mises à jour en 2024, le précisent. La sortie peut alléger la gestion, mais pas la facture énergétique si le bien reste destiné à la location.
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Avant de lancer une procédure, il faut donc évaluer si le gain d’autonomie justifie les frais de scission, ou si rester dans la copropriété et négocier un plan de financement collectif (subventions Anah, éco-prêt à taux zéro) reste plus avantageux. Pour mieux comprendre les démarches pour sortir d’une copropriété, il faut d’abord vérifier la faisabilité technique du projet.
Faisabilité technique d’une scission de copropriété verticale
La première condition porte sur l’indépendance physique du lot. Dans une copropriété verticale, les lots partagent souvent des murs porteurs, une toiture commune, des réseaux d’eau et d’électricité, voire un escalier unique. Un lot qui ne dispose pas d’un accès autonome à la voie publique ne peut pas être séparé sans travaux préalables.
Le recours à un géomètre-expert est indispensable. Ce professionnel réalise un diagnostic de divisibilité qui vérifie plusieurs points :
- L’existence d’un accès indépendant (entrée propre, desserte directe depuis la rue) ou la possibilité d’en créer un sans déstabiliser la structure du bâtiment.
- La séparation effective des réseaux (compteurs individuels d’eau, d’électricité, de gaz) ou le coût de leur individualisation.
- La conformité du lot aux normes d’habitabilité en vigueur, notamment la surface minimale et la ventilation, une fois le lot rendu autonome.
Le géomètre produit ensuite un plan de division qui servira de base au modificatif du règlement de copropriété. Sans ce document, aucune assemblée générale ne peut statuer valablement sur la demande de scission.
Sol et droit de propriété
Dans certaines copropriétés verticales, le sol n’appartient pas en totalité aux copropriétaires mais relève d’un régime foncier particulier (bail emphytéotique, terrain en indivision). La divisibilité juridique du sol doit être vérifiée par un notaire avant même de solliciter le géomètre. Si le terrain n’est pas divisible, la scission est bloquée, quelle que soit la configuration physique du bâtiment.
Vote en assemblée générale et majorité requise
La demande de scission doit être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale par le syndic. Le copropriétaire demandeur adresse une lettre recommandée au syndic en joignant le dossier technique (plan de division, diagnostic de divisibilité, projet de modification du règlement de copropriété rédigé par un notaire).
Le vote s’effectue à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). En pratique, dans une petite copropriété de quatre ou cinq lots, un seul copropriétaire opposé disposant d’une part significative des tantièmes peut bloquer le projet.
Si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut intervenir à la majorité simple (article 25-1). Ce mécanisme de passerelle est souvent méconnu et peut débloquer des situations tendues.
Refus de l’assemblée : quels recours
Un refus en assemblée générale n’est pas définitif. Le copropriétaire peut contester la décision devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois s’il estime que le refus constitue un abus de majorité. Les retours terrain divergent sur ce point : les juges apprécient au cas par cas, et la jurisprudence reste peu fournie sur les scissions de copropriétés verticales comparée aux copropriétés horizontales.
Coûts et formalités après le vote favorable
Une fois la scission votée, plusieurs dépenses s’ajoutent au dossier technique initial :
- Les honoraires du notaire pour la rédaction du modificatif du règlement de copropriété et sa publication au fichier immobilier.
- Les frais de géomètre-expert pour le document modificatif de l’état descriptif de division.
- Le recalcul des charges pour les copropriétaires restants, puisque les tantièmes du lot sorti doivent être redistribués.
- Les éventuels travaux de séparation des réseaux et de création d’un accès indépendant.
Le copropriétaire sortant reste redevable des charges appelées avant la date effective de la scission. En revanche, les appels de fonds votés après la scission ne le concernent plus, à condition que la publication au fichier immobilier ait été effectuée.
Redistribution des tantièmes
Le départ d’un lot modifie la répartition des charges pour tous les copropriétaires restants. Les tantièmes du lot sorti sont annulés et non redistribués proportionnellement : le notaire recalcule l’ensemble de la grille. Cette opération peut augmenter sensiblement la quote-part de chaque copropriétaire restant, ce qui explique une partie des résistances au moment du vote.
Quitter une copropriété verticale reste une opération longue, qui s’étend généralement sur plusieurs mois entre la première demande au syndic et la publication de la scission. La complexité technique d’un immeuble en hauteur, où les réseaux et la structure sont partagés de bas en haut, rend chaque dossier singulier. Vérifier la faisabilité avant d’engager des frais de géomètre ou de notaire évite de payer pour un projet qui se heurtera à un mur porteur ou à un vote défavorable.