Uscire da una proprietà verticale implica superare diversi ostacoli giuridici e tecnici che la semplice volontà di un proprietario non è sufficiente a rimuovere. Il quadro legale si basa sulla legge del 10 luglio 1965 e sull’ordinanza del 30 ottobre 2019, completata dal decreto del 21 febbraio 2020. Questi testi regolano la scissione, ossia la separazione di uno o più lotti dal resto dell’edificio, e impongono un percorso preciso che va dalla diagnosi tecnica al voto in assemblea generale.
Ristrutturazione energetica e proprietà verticale: il fattore di tensione che accelera le uscite
La legge Climat e Résilience del 2021 ha cambiato le carte in tavola per le piccole proprietà verticali. Il divieto progressivo di affittare gli appartamenti classificati G e poi F secondo il diagnostic di prestazione energetica (DPE) costringe i proprietari a finanziare lavori pesanti: isolamento delle facciate, sostituzione del sistema di riscaldamento centralizzato, rifacimento degli infissi.
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L’Agenzia nazionale per l’abitazione (Anah), nel suo bilancio 2023-2024 sulle proprietà fragili, sottolinea le tensioni sul finanziamento di queste ristrutturazioni come un fattore principale di disaccordi e blocchi in assemblea. Diverse metropoli hanno constatato dal 2024 un aumento delle dissoluzioni di piccole proprietà verticali direttamente legato a questi piani di ristrutturazione.
Un proprietario che intende uscire per sfuggire a questi costi deve sapere che uscire dalla proprietà non esonera dagli obblighi di ristrutturazione energetica per affittare poi come abitazione individuale. Le schede pratiche dell’Ademe, aggiornate nel 2024, lo precisano. L’uscita può alleggerire la gestione, ma non la bolletta energetica se l’immobile rimane destinato all’affitto.
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Prima di avviare una procedura, è quindi necessario valutare se il guadagno di autonomia giustifica i costi di scissione, o se rimanere nella proprietà e negoziare un piano di finanziamento collettivo (sovvenzioni Anah, prestito ecologico a tasso zero) rimane più vantaggioso. Per comprendere meglio le procedure per uscire da una proprietà, è necessario prima verificare la fattibilità tecnica del progetto.
Fattibilità tecnica di una scissione di proprietà verticale
La prima condizione riguarda l’indipendenza fisica del lotto. In una proprietà verticale, i lotti condividono spesso muri portanti, un tetto comune, reti idriche ed elettriche, e persino una scala unica. Un lotto che non dispone di un accesso autonomo alla via pubblica non può essere separato senza lavori preliminari.
Il ricorso a un geometra esperto è indispensabile. Questo professionista effettua una diagnosi di divisibilità che verifica diversi punti:
- L’esistenza di un accesso indipendente (ingresso proprio, servizio diretto dalla strada) o la possibilità di crearne uno senza destabilizzare la struttura dell’edificio.
- La separazione effettiva delle reti (contatori individuali di acqua, elettricità, gas) o il costo della loro individualizzazione.
- La conformità del lotto alle norme di abitabilità vigenti, in particolare la superficie minima e la ventilazione, una volta reso autonomo.
Il geometra produce quindi un piano di divisione che servirà come base per la modifica del regolamento di proprietà. Senza questo documento, nessuna assemblea generale può deliberare validamente sulla richiesta di scissione.
Terreno e diritto di proprietà
In alcune proprietà verticali, il terreno non appartiene interamente ai proprietari ma rientra in un regime fondiario particolare (contratto di affitto emphyteutico, terreno in indivisione). La divisibilità giuridica del terreno deve essere verificata da un notaio prima ancora di richiedere il geometra. Se il terreno non è divisibile, la scissione è bloccata, indipendentemente dalla configurazione fisica dell’edificio.
Voto in assemblea generale e maggioranza richiesta
La richiesta di scissione deve essere iscritta all’ordine del giorno di un’assemblea generale dal amministratore. Il proprietario richiedente invia una lettera raccomandata all’amministratore allegando il dossier tecnico (piano di divisione, diagnosi di divisibilità, progetto di modifica del regolamento di proprietà redatto da un notaio).
Il voto avviene a maggioranza dell’articolo 25 della legge del 1965, ossia la maggioranza dei voti di tutti i proprietari (presenti, rappresentati e assenti). In pratica, in una piccola proprietà di quattro o cinque lotti, un solo proprietario contrario con una quota significativa dei millesimi può bloccare il progetto.
Se la maggioranza dell’articolo 25 non viene raggiunta ma il progetto ottiene almeno un terzo dei voti, può avvenire un secondo voto a maggioranza semplice (articolo 25-1). Questo meccanismo di passaggio è spesso poco conosciuto e può sbloccare situazioni tese.
Rifiuto dell’assemblea: quali rimedi
Un rifiuto in assemblea generale non è definitivo. Il proprietario può contestare la decisione davanti al tribunale civile entro due mesi se ritiene che il rifiuto costituisca un abuso di maggioranza. I riscontri sul campo divergono su questo punto: i giudici valutano caso per caso, e la giurisprudenza rimane poco fornita sulle scissioni di proprietà verticali rispetto alle proprietà orizzontali.
Costi e formalità dopo il voto favorevole
Una volta votata la scissione, diverse spese si aggiungono al dossier tecnico iniziale:
- Le spese del notaio per la redazione della modifica del regolamento di proprietà e la sua pubblicazione nel registro immobiliare.
- Le spese del geometra esperto per il documento modificativo dello stato descrittivo di divisione.
- Il ricalcolo delle spese per i proprietari rimanenti, poiché i millesimi del lotto uscito devono essere ridistribuiti.
- Eventuali lavori di separazione delle reti e creazione di un accesso indipendente.
Il proprietario uscente rimane debitore delle spese richieste prima della data effettiva della scissione. Tuttavia, le richieste di fondi votate dopo la scissione non lo riguardano più, a condizione che la pubblicazione nel registro immobiliare sia stata effettuata.
Redistribuzione dei millesimi
La partenza di un lotto modifica la ripartizione delle spese per tutti i proprietari rimanenti. I millesimi del lotto uscito vengono annullati e non redistribuiti proporzionalmente: il notaio ricalcola l’intera griglia. Questa operazione può aumentare sensibilmente la quota di ciascun proprietario rimanente, il che spiega parte delle resistenze al momento del voto.
Uscire da una proprietà verticale rimane un’operazione lunga, che si estende generalmente per diversi mesi tra la prima richiesta all’amministratore e la pubblicazione della scissione. La complessità tecnica di un edificio in altezza, dove le reti e la struttura sono condivise dall’alto verso il basso, rende ogni dossier singolare. Verificare la fattibilità prima di sostenere spese per il geometra o il notaio evita di pagare per un progetto che si scontrerà con un muro portante o con un voto sfavorevole.