Die Kündigung einer vertikalen Eigentümergemeinschaft erfordert das Überwinden mehrerer rechtlicher und technischer Hindernisse, die der bloße Wille eines Eigentümers nicht beseitigen kann. Der rechtliche Rahmen basiert auf dem Gesetz vom 10. Juli 1965 und der Verordnung vom 30. Oktober 2019, ergänzt durch den Erlass vom 21. Februar 2020. Diese Texte regeln die Teilung, das heißt die Trennung eines oder mehrerer Einheiten vom Rest des Gebäudes, und verlangen einen genauen Ablauf vom technischen Gutachten bis zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung.
Energieeffizienz und vertikale Eigentümergemeinschaft: der Spannungsfaktor, der Ausstiege beschleunigt
Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz von 2021 hat die Situation für kleine vertikale Eigentümergemeinschaften verändert. Das schrittweise Verbot, Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse G und dann F zu vermieten, zwingt die Eigentümer dazu, umfangreiche Arbeiten zu finanzieren: Fassadendämmung, Austausch der Heizungsanlage, Renovierung der Fenster.
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Die Nationale Agentur für Wohnraum (Anah) weist in ihrem Bericht 2023-2024 über fragile Eigentümergemeinschaften auf die Spannungen bei der Finanzierung dieser Renovierungen hin, die ein wesentlicher Faktor für Meinungsverschiedenheiten und Blockaden in der Versammlung sind. Mehrere Metropolen verzeichnen seit 2024 einen Anstieg der Auflösungen kleiner vertikaler Eigentümergemeinschaften, der direkt mit diesen Renovierungsplänen verbunden ist.
Ein Eigentümer, der einen Ausstieg in Betracht zieht, um diesen Kosten zu entkommen, sollte wissen, dass der Austritt aus der Eigentümergemeinschaft nicht von den Verpflichtungen zur energetischen Sanierung befreit ist, um anschließend in Einzelwohnungen zu vermieten. Die praktischen Informationen der Ademe, die 2024 aktualisiert wurden, machen dies deutlich. Der Austritt kann die Verwaltung erleichtern, jedoch nicht die Energiekosten, wenn die Immobilie weiterhin zur Vermietung bestimmt ist.
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Bevor ein Verfahren eingeleitet wird, muss daher geprüft werden, ob der Gewinn an Autonomie die Kosten für die Teilung rechtfertigt oder ob es vorteilhafter ist, in der Eigentümergemeinschaft zu bleiben und einen Plan für die kollektive Finanzierung (Anah-Zuschüsse, zinsfreier Ökokredit) auszuhandeln. Um besser zu verstehen, welche Schritte erforderlich sind, um aus einer Eigentümergemeinschaft auszutreten, muss zunächst die technische Machbarkeit des Projekts überprüft werden.
Technische Machbarkeit einer Teilung der vertikalen Eigentümergemeinschaft
Die erste Bedingung betrifft die physische Unabhängigkeit der Einheit. In einer vertikalen Eigentümergemeinschaft teilen sich die Einheiten oft tragende Wände, ein gemeinsames Dach, Wasser- und Stromleitungen, sogar eine einzige Treppe. Eine Einheit, die keinen autonomen Zugang zur öffentlichen Straße hat, kann nicht ohne vorherige Arbeiten getrennt werden.
Die Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs ist unerlässlich. Dieser Fachmann führt ein Teilungsdiagnose durch, die mehrere Punkte überprüft:
- Die Existenz eines unabhängigen Zugangs (eigener Eingang, direkter Zugang von der Straße) oder die Möglichkeit, einen solchen zu schaffen, ohne die Struktur des Gebäudes zu destabilisieren.
- Die tatsächliche Trennung der Versorgungsleitungen (individuelle Wasser-, Strom- und Gaszähler) oder die Kosten ihrer Individualisierung.
- Die Übereinstimmung der Einheit mit den geltenden Wohnstandards, insbesondere der Mindestfläche und der Belüftung, nachdem die Einheit autonom gemacht wurde.
Der Vermessungsingenieur erstellt anschließend einen Teilungsplan, der als Grundlage für die Änderung der Teilungserklärung dient. Ohne dieses Dokument kann keine Eigentümerversammlung rechtsgültig über den Teilungsantrag entscheiden.
Grundstück und Eigentumsrecht
In bestimmten vertikalen Eigentümergemeinschaften gehört das Grundstück nicht vollständig den Eigentümern, sondern unterliegt einem besonderen Grundstücksregime (Erbpacht, gemeinsames Grundstück). Die rechtliche Teilbarkeit des Grundstücks muss von einem Notar überprüft werden, bevor der Vermessungsingenieur hinzugezogen wird. Wenn das Grundstück nicht teilbar ist, ist die Teilung blockiert, unabhängig von der physischen Konfiguration des Gebäudes.
Abstimmung in der Eigentümerversammlung und erforderliche Mehrheit
Der Teilungsantrag muss vom Verwalter auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung gesetzt werden. Der antragstellende Eigentümer sendet ein Einschreiben an den Verwalter und fügt die technische Unterlage (Teilungsplan, Teilungsdiagnose, Änderungsentwurf der Teilungserklärung, erstellt von einem Notar) bei.
Die Abstimmung erfolgt mit der Mehrheit gemäß Artikel 25 des Gesetzes von 1965, das heißt mit der Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer (anwesend, vertreten und abwesend). In der Praxis kann in einer kleinen Eigentümergemeinschaft mit vier oder fünf Einheiten ein einziger widersprechender Eigentümer mit einem signifikanten Anteil an den Stimmrechten das Projekt blockieren.
Wenn die Mehrheit gemäß Artikel 25 nicht erreicht wird, das Projekt jedoch mindestens ein Drittel der Stimmen erhält, kann eine zweite Abstimmung mit einfacher Mehrheit (Artikel 25-1) stattfinden. Dieser Übergangsmechanismus ist oft unbekannt und kann angespannte Situationen entschärfen.
Ablehnung der Versammlung: welche Rechtsmittel
Eine Ablehnung in der Eigentümerversammlung ist nicht endgültig. Der Eigentümer kann die Entscheidung innerhalb von zwei Monaten vor dem Gericht anfechten, wenn er der Meinung ist, dass die Ablehnung einen Mehrheitsmissbrauch darstellt. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt: Die Richter bewerten von Fall zu Fall, und die Rechtsprechung zu Teilungen von vertikalen Eigentümergemeinschaften ist im Vergleich zu horizontalen Eigentümergemeinschaften wenig ausgeprägt.
Kosten und Formalitäten nach der positiven Abstimmung
Sobald die Teilung beschlossen ist, kommen mehrere Ausgaben zu den ursprünglichen technischen Unterlagen hinzu:
- Die Honorare des Notars für die Erstellung der Änderungsurkunde der Teilungserklärung und deren Veröffentlichung im Immobilienregister.
- Die Kosten des Vermessungsingenieurs für das Änderungsdokument des beschreibenden Teilungsplans.
- Die Neuberechnung der Kosten für die verbleibenden Eigentümer, da die Stimmanteile der ausgeschiedenen Einheit neu verteilt werden müssen.
- Eventuelle Arbeiten zur Trennung der Versorgungsleitungen und zur Schaffung eines unabhängigen Zugangs.
Der ausscheidende Eigentümer bleibt für die vor dem tatsächlichen Datum der Teilung fälligen Kosten verantwortlich. Im Gegensatz dazu betreffen die nach der Teilung beschlossenen Mittelaufrufe ihn nicht mehr, vorausgesetzt, die Veröffentlichung im Immobilienregister wurde durchgeführt.
Neuverteilung der Stimmanteile
Der Austritt einer Einheit verändert die Verteilung der Kosten für alle verbleibenden Eigentümer. Die Stimmanteile der ausgeschiedenen Einheit werden annulliert und nicht proportional neu verteilt: Der Notar berechnet die gesamte Tabelle neu. Diese Operation kann den Anteil jedes verbleibenden Eigentümers erheblich erhöhen, was einen Teil der Widerstände zum Zeitpunkt der Abstimmung erklärt.
Der Austritt aus einer vertikalen Eigentümergemeinschaft bleibt ein langwieriger Prozess, der in der Regel mehrere Monate zwischen dem ersten Antrag beim Verwalter und der Veröffentlichung der Teilung dauert. Die technische Komplexität eines Hochhauses, in dem die Versorgungsleitungen und die Struktur von unten nach oben geteilt sind, macht jedes Dossier einzigartig. Die Überprüfung der Machbarkeit, bevor Kosten für den Vermessungsingenieur oder Notar entstehen, verhindert, dass man für ein Projekt zahlt, das auf eine tragende Wand oder eine negative Abstimmung stößt.