Salir de una comunidad de propietarios vertical implica superar varios obstáculos jurídicos y técnicos que la simple voluntad de un propietario no puede eliminar. El marco legal se basa en la ley del 10 de julio de 1965 y en la orden del 30 de octubre de 2019, complementada por el decreto del 21 de febrero de 2020. Estos textos regulan la escisión, es decir, la separación de uno o varios lotes del resto del edificio, e imponen un recorrido preciso que va desde el diagnóstico técnico hasta la votación en la asamblea general.
Renovación energética y comunidad de propietarios vertical: el factor de tensión que precipita las salidas
La ley Clima y Resiliencia de 2021 ha cambiado las reglas del juego para las pequeñas comunidades de propietarios verticales. La prohibición progresiva de alquilar las viviendas clasificadas como G y luego F según el diagnóstico de rendimiento energético (DPE) obliga a los propietarios a financiar obras importantes: aislamiento de fachadas, sustitución del sistema de calefacción colectiva, renovación de carpinterías.
Lectura recomendada : Consejos efectivos para hacer cumplir las reglas en casa con total tranquilidad
La Agencia Nacional de la Vivienda (Anah), en su informe 2023-2024 sobre las comunidades de propietarios frágiles, señala las tensiones sobre la financiación de estas renovaciones como un factor principal de desacuerdos y bloqueos en la asamblea. Varias metrópolis han observado desde 2024 un aumento en las disoluciones de pequeñas comunidades de propietarios verticales directamente relacionadas con estos planes de renovación.
Un propietario que considera salir para escapar de estos costos debe saber que salir de la comunidad de propietarios no exime de las obligaciones de renovación energética para alquilar luego como vivienda individual. Las fichas prácticas de la Ademe, actualizadas en 2024, lo precisan. La salida puede aliviar la gestión, pero no la factura energética si la propiedad sigue destinada al alquiler.
Para profundizar : Todos los pasos para lograr su cambio de dirección en La Banque Postale
Antes de iniciar un procedimiento, por lo tanto, es necesario evaluar si la ganancia de autonomía justifica los gastos de escisión, o si permanecer en la comunidad de propietarios y negociar un plan de financiación colectivo (subvenciones Anah, eco-préstamo a interés cero) resulta más ventajoso. Para entender mejor los trámites para salir de una comunidad de propietarios, primero hay que verificar la viabilidad técnica del proyecto.
Viabilidad técnica de una escisión de comunidad de propietarios vertical
La primera condición se refiere a la independencia física del lote. En una comunidad de propietarios vertical, los lotes a menudo comparten muros de carga, un techo común, redes de agua y electricidad, e incluso una escalera única. Un lote que no tiene acceso autónomo a la vía pública no puede ser separado sin trabajos previos.
La intervención de un topógrafo es indispensable. Este profesional realiza un diagnóstico de divisibilidad que verifica varios puntos:
- La existencia de un acceso independiente (entrada propia, acceso directo desde la calle) o la posibilidad de crear uno sin desestabilizar la estructura del edificio.
- La separación efectiva de las redes (contadores individuales de agua, electricidad, gas) o el costo de su individualización.
- La conformidad del lote con las normas de habitabilidad vigentes, en particular la superficie mínima y la ventilación, una vez que el lote se vuelva autónomo.
El topógrafo luego produce un plano de división que servirá de base para la modificación del reglamento de la comunidad de propietarios. Sin este documento, ninguna asamblea general puede decidir válidamente sobre la solicitud de escisión.
Suelo y derecho de propiedad
En algunas comunidades de propietarios verticales, el suelo no pertenece en su totalidad a los propietarios, sino que se rige por un régimen de propiedad particular (arrendamiento enfitéutico, terreno en indivisión). La divisibilidad jurídica del suelo debe ser verificada por un notario incluso antes de solicitar al topógrafo. Si el terreno no es divisible, la escisión queda bloqueada, independientemente de la configuración física del edificio.
Votación en asamblea general y mayoría requerida
La solicitud de escisión debe ser incluida en el orden del día de una asamblea general por el administrador. El propietario solicitante envía una carta recomendada al administrador adjuntando el expediente técnico (plano de división, diagnóstico de divisibilidad, proyecto de modificación del reglamento de la comunidad de propietarios redactado por un notario).
La votación se realiza por mayoría del artículo 25 de la ley de 1965, es decir, la mayoría de los votos de todos los propietarios (presentes, representados y ausentes). En la práctica, en una pequeña comunidad de propietarios de cuatro o cinco lotes, un solo propietario opositor que tenga una parte significativa de los tantos puede bloquear el proyecto.
Si no se alcanza la mayoría del artículo 25 pero el proyecto obtiene al menos un tercio de los votos, puede llevarse a cabo una segunda votación por mayoría simple (artículo 25-1). Este mecanismo de puente es a menudo poco conocido y puede desbloquear situaciones tensas.
Rechazo de la asamblea: qué recursos
Un rechazo en la asamblea general no es definitivo. El propietario puede impugnar la decisión ante el tribunal judicial en un plazo de dos meses si considera que el rechazo constituye un abuso de mayoría. Las opiniones sobre este punto varían: los jueces evalúan caso por caso, y la jurisprudencia es escasa sobre las escisiones de comunidades de propietarios verticales en comparación con las comunidades de propietarios horizontales.
Costos y formalidades después de la votación favorable
Una vez votada la escisión, varios gastos se añaden al expediente técnico inicial:
- Los honorarios del notario para la redacción de la modificación del reglamento de la comunidad de propietarios y su publicación en el registro inmobiliario.
- Los gastos del topógrafo para el documento modificativo del estado descriptivo de división.
- El recalculo de los gastos para los propietarios restantes, ya que los tantos del lote salido deben ser redistribuidos.
- Los posibles trabajos de separación de redes y creación de un acceso independiente.
El propietario saliente sigue siendo responsable de los gastos exigidos antes de la fecha efectiva de la escisión. Sin embargo, las llamadas de fondos votadas después de la escisión ya no le conciernen, siempre que se haya realizado la publicación en el registro inmobiliario.
Redistribución de los tantos
La salida de un lote modifica la distribución de los gastos para todos los propietarios restantes. Los tantos del lote salido se anulan y no se redistribuyen proporcionalmente: el notario recalcula toda la tabla. Esta operación puede aumentar significativamente la cuota de cada propietario restante, lo que explica parte de las resistencias en el momento de la votación.
Salir de una comunidad de propietarios vertical sigue siendo una operación larga, que generalmente se extiende durante varios meses entre la primera solicitud al administrador y la publicación de la escisión. La complejidad técnica de un edificio en altura, donde las redes y la estructura se comparten de arriba a abajo, hace que cada expediente sea singular. Verificar la viabilidad antes de incurrir en gastos de topógrafo o notario evita pagar por un proyecto que se encontrará con un muro de carga o una votación desfavorable.