Een appartement kopen om te verhuren, enkele duizenden euro’s investeren in een vastgoedfonds, of een oud pand renoveren om het weer te verkopen: de toegangspoorten tot vastgoedbeleggingen zijn talrijk. De moeilijkheid ligt niet in het vinden van een strategie, maar in het kiezen van de strategie die past bij uw financiële situatie, uw risicotolerantie en uw beleggingshorizon.
Verhuurafschrijving en het Jeanbrun-systeem: wat verandert er concreet
Het einde van het Pinel-systeem op 1 januari 2025 heeft de belangrijkste hefboom voor belastingvermindering in de nieuwbouw verwijderd. Veel investeerders stonden zonder duidelijke alternatieven om hun belasting via vastgoed te verlagen.
De begrotingswet voor 2026 (wet nr. 2026-103 van 19 februari 2026) heeft een nieuw mechanisme geïntroduceerd. Een afschrijving is nu mogelijk voor ongemeubileerde verhuur onder voorwaarden, op aankopen gedaan tussen 21 februari 2026 en 31 december 2028. Dit systeem, soms het “Jeanbrun” genoemd, betreft nieuwe of oude woningen met werkzaamheden, in een collectief gebouw, verhuurd volgens huur- en inkomensplafonds van de huurder.
Concreet betekent dit dat de rentabiliteit van een vastgoedbelegging in de nieuwbouw niet langer steunt op een forfaitaire belastingvermindering, maar op een nauwkeurige berekening die de aankoopprijs, de werkelijke huur, de leegstand en de lasten omvat. Voor investeren met Immo Guide, wordt deze leeswijze de basis van elke beslissing.
Waarom is deze verandering zo belangrijk? Omdat het verplicht om projecten te vergelijken op hun netto rendement, niet op een fiscaal voordeel dat soms een middelmatige operatie verhulde.
Thermische doorlatendheid en DPE: investeren in oude panden met een korting
Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen die als G zijn geclassificeerd volgens het energieprestatiecertificaat niet meer verhuurd worden binnen het voorgeschreven wettelijke kader. Woningen die als F zijn geclassificeerd volgen. Deze beperking schrikt veel kopers af, en dat is precies wat een kans creëert.
Panden met een lage energieprestatie worden met een aanzienlijke korting verhandeld. Een appartement dat als F of G is geclassificeerd in een middelgrote stad kan veel onder de prijs per vierkante meter van een gelijkwaardig pand dat als D of C is geclassificeerd, worden gekocht.
De strategie bestaat erin dit type pand aan te kopen, de energierenovatie werkzaamheden (isolatie, vervanging van verwarmingssystemen, ventilatie) uit te voeren, en vervolgens de woning weer op de huurmarkt te brengen met een verbeterd DPE. De winst ligt op twee niveaus: de meerwaarde die voortvloeit uit de herwaardering van het pand en de huur die na de werkzaamheden wordt ontvangen.
Enkele aandachtspunten voordat u begint:
- Laat de werkzaamheden door minstens twee vakmensen begroten voor de aankoop, want een onderschatte offerte kan de rentabiliteit van het project annuleren
- Controleer de beschikbare subsidies (vooral MaPrimeRénov’), die een deel van de renovatiekosten kunnen dekken afhankelijk van het type woning en de locatie
- Zorg ervoor dat het pand na de werkzaamheden minimaal de klasse E kan bereiken, anders blijft herverhuur op middellange termijn onmogelijk
SCPI en vastgoed crowdfunding: investeren zonder een pand te beheren
Heeft u geen tijd of zin om een huurder te zoeken, werkzaamheden te beheren of midden in de nacht te reageren op een waterlek? SCPI’s maken het mogelijk om in vastgoed te investeren zonder direct een pand te bezitten. U koopt aandelen in een bedrijf dat een vastgoedportefeuille bezit en beheert (kantoren, winkels, woningen). In ruil daarvoor ontvangt u inkomsten die evenredig zijn aan uw investering.
De instap is toegankelijk, vaak enkele honderden euro’s per aandeel. Het rendement hangt af van de kwaliteit van de portefeuille, het bezettingspercentage en de strategie van het beheersbedrijf. Deze investering is geschikt voor degenen die regelmatige inkomsten zoeken zonder beheerslasten.
Vastgoed crowdfunding werkt anders. U leent geld aan een ontwikkelaar om een specifieke operatie te financieren (bouw, rehabilitatie). De looptijd is kort, meestal tussen de twaalf en zesendertig maanden, met een vooraf aangekondigd rendement. Het belangrijkste risico is het faillissement van de ontwikkelaar of de vertraging van het project.
Deze twee opties vullen elkaar goed aan in een portefeuille. SCPI’s bieden regelmaat, crowdfunding biedt een potentieel hoger rendement over een beperkte periode. Geen van beide vereist het aangaan van een hypotheek.
Gemeubileerde verhuur en het LMNP-statuut: de fiscale hefboom blijft actief
Het statuut van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen (LMNP) blijft een van de meest voordelige fiscale kaders voor particuliere investeerders. Het principe: u verhuurt een gemeubileerde woning en u declareert de inkomsten als industriële en commerciële winsten (BIC), wat de mogelijkheid opent om het pand en het meubilair af te schrijven.
De boekhoudkundige afschrijving in LMNP verlaagt de belasting op de ontvangen huur sterk. In veel gevallen betaalt de investeerder jarenlang geen belasting op zijn huurinkomsten, totdat de afschrijving de winst absorbeert.
Dit statuut werkt zowel voor een studentenstudio als voor een T2 die bestemd is voor kortetermijnverhuur. De rentabiliteit hangt vooral af van de locatie en het bezettingspercentage.
- In een gespannen zone (grote metropolen, universiteitssteden) blijft de huurvraag voor gemeubileerde woningen het hele jaar door sterk
- In toeristische gebieden kan seizoensverhuur een hoger inkomen genereren, maar met zwaardere beheerslasten en lokale regelgeving die moet worden gecontroleerd
- Het vereenvoudigde werkelijke regime, dat complexer te declareren is dan een micro-BIC, is bijna altijd voordeliger boven een bepaald huurbedrag
Hypotheek en rente: een marktsituatie om in de gaten te houden
De kosten van de hypotheek blijven een centraal gegeven in elke vastgoedbelegging. Na een periode van aanzienlijke stijging zijn de hypotheekrentes begonnen aan een geleidelijke daling. Deze ontspanning geeft de investeerders weer koopkracht en maakt bepaalde operaties opnieuw levensvatbaar.
Een verschil van enkele tienden van een punt op de rente kan de rentabiliteit van een project over twintig jaar beïnvloeden. Het vergelijken van aanbiedingen van verschillende instellingen, het onderhandelen over de kredietverzekering en het aanpassen van de looptijd van de lening zijn concrete hefboomfactoren om het netto rendement te verbeteren.
De vastgoedmarkt vertoont tekenen van herstel na een periode van afwachtend gedrag. Voor een investeerder betekent dit dat de prijzen deze dynamiek nog niet in alle steden hebben geïntegreerd. Kopen voor een meer uitgesproken herstel blijft een venster om te overwegen, zonder garantie dat de stijging overal zal worden bevestigd.
Een vastgoedbeleggingsstrategie kiezen komt neer op het samenvoegen van verschillende stukken: uw leencapaciteit, uw persoonlijke belasting, de tijd die u kunt besteden aan beheer, en uw tolerantie voor het onvoorziene. Een oud pand dat gerenoveerd moet worden, aandelen in SCPI, een gemeubileerde woning in LMNP of crowdfunding zijn niet gericht op hetzelfde profiel. Vaak is het het meest effectief om twee complementaire benaderingen te combineren in plaats van alles op één enkele te wedden.
