Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, einige Tausend Euro in einen Immobilienfonds zu investieren oder eine alte Immobilie zu renovieren, um sie weiterzuverkaufen: Die Einstiegsmöglichkeiten in die Immobilieninvestition sind vielfältig. Die Schwierigkeit besteht nicht darin, eine Strategie zu finden, sondern diejenige auszuwählen, die Ihrer finanziellen Situation, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem Anlagehorizont entspricht.
Vermietungsabschreibung und Jeanbrun-Programm: was sich konkret ändert
Das Ende des Pinel-Programms am 1. Januar 2025 hat den wichtigsten Hebel zur Steuerentlastung im Neubau abgeschafft. Viele Investoren fanden sich ohne klare Alternative, um ihre Steuerlast über Immobilien zu reduzieren.
Das Finanzgesetz für 2026 (Gesetz Nr. 2026-103 vom 19. Februar 2026) hat einen neuen Mechanismus eingeführt. Eine Abschreibung ist nun unter bestimmten Bedingungen für die unmöblierte Vermietung möglich, für Erwerbungen, die zwischen dem 21. Februar 2026 und dem 31. Dezember 2028 getätigt werden. Dieses Programm, manchmal als “Jeanbrun” bezeichnet, betrifft Neubauten oder alte Immobilien mit Renovierungsarbeiten, in Mehrfamilienhäusern, die gemäß Mietobergrenzen und Einkommensgrenzen des Mieters vermietet werden.
Konkret bedeutet dies, dass die Rentabilität einer Investition in Neubauten nicht mehr auf einer pauschalen Steuerermäßigung beruht, sondern auf einer genauen Berechnung, die den Kaufpreis, die tatsächliche Miete, die Leerstandsquote und die Kosten einbezieht. Für Investitionen mit Immo Guide wird dieses Analysemodell zur Grundlage jeder Entscheidung.
Warum ist dieser Wandel so wichtig? Weil er dazu zwingt, Projekte nach ihrem tatsächlichen Nettoertrag zu vergleichen, nicht nach einem steuerlichen Vorteil, der manchmal eine mittelmäßige Operation verdeckte.
Energieeffizienz und DPE: in alte Immobilien mit einem Abschlag investieren
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose als G eingestuft sind, nicht mehr im vorgesehenen Regulierungsrahmen vermietet werden. Die als F eingestuften Wohnungen werden folgen. Diese Einschränkung schreckt viele Käufer ab, und genau das schafft eine Gelegenheit.
Immobilien mit geringer Energieeffizienz werden mit einem erheblichen Abschlag gehandelt. Eine als F oder G eingestufte Wohnung in einer mittelgroßen Stadt kann deutlich unter dem Preis pro Quadratmeter einer vergleichbaren Immobilie der Klasse D oder C erworben werden.
Die Strategie besteht darin, diesen Immobilientyp zu erwerben, energetische Renovierungsarbeiten durchzuführen (Dämmung, Austausch des Heizsystems, Belüftung) und die Wohnung dann mit einem verbesserten DPE wieder auf den Mietmarkt zu bringen. Der Gewinn ergibt sich aus zwei Ebenen: der Wertsteigerung der Immobilie und der Mieteinnahmen nach den Arbeiten.
Einige Punkte zur Vorsicht, bevor Sie starten:
- Lassen Sie die Arbeiten von mindestens zwei Handwerkern vor dem Kauf schätzen, da ein unterschätztes Angebot die Rentabilität des Projekts gefährden kann
- Überprüfen Sie die verfügbaren Förderungen (insbesondere MaPrimeRénov’), die je nach Art der Wohnung und Standort einen Teil der Renovierungskosten abdecken können
- Stellen Sie sicher, dass die Immobilie nach den Arbeiten mindestens die Klasse E erreichen kann, da sonst die Wiedervermietung mittelfristig unmöglich bleibt
SCPI und Immobilien-Crowdfunding: investieren ohne ein Eigentum zu verwalten
Sie haben weder die Zeit noch die Lust, einen Mieter zu suchen, Arbeiten zu verwalten oder mitten in der Nacht wegen eines Wasserlecks Anrufe zu beantworten? SCPI ermöglichen es, in Immobilien zu investieren, ohne direkt Eigentum zu besitzen. Sie kaufen Anteile an einer Gesellschaft, die einen Immobilienbestand (Büros, Geschäfte, Wohnungen) besitzt und verwaltet. Im Gegenzug erhalten Sie Einnahmen, die proportional zu Ihrer Investition sind.
Der Einstiegspreis ist zugänglich, oft einige Hundert Euro pro Anteil. Die Rendite hängt von der Qualität des Bestands, der Belegungsquote und der Strategie der Verwaltungsgesellschaft ab. Diese Anlageform eignet sich für diejenigen, die regelmäßige Einnahmen ohne Verwaltungsaufwand suchen.
Immobilien-Crowdfunding funktioniert anders. Sie leihen Geld an einen Entwickler, um ein spezifisches Projekt (Bau, Sanierung) zu finanzieren. Die Laufzeit ist kurz, in der Regel zwischen zwölf und sechsunddreißig Monaten, mit einer im Voraus angekündigten Rendite. Das Haupt Risiko besteht im Ausfall des Entwicklers oder Verzögerungen bei der Baustelle.
Diese beiden Optionen ergänzen sich gut in einem Portfolio. SCPI bieten Regelmäßigkeit, Crowdfunding bietet ein höheres Renditepotenzial über einen begrenzten Zeitraum. Weder das eine noch das andere erfordert die Inanspruchnahme eines Immobilienkredits.
Möblierte Vermietung und LMNP-Status: der steuerliche Hebel bleibt aktiv
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) bleibt einer der vorteilhaftesten steuerlichen Rahmenbedingungen für private Investoren. Das Prinzip: Sie vermieten eine möblierte Wohnung und erklären die Einnahmen als gewerbliche Einkünfte (BIC), was die Möglichkeit eröffnet, die Immobilie und die Möbel abzuschreiben.
Die buchhalterische Abschreibung im LMNP reduziert die Besteuerung der erhaltenen Mieten erheblich. In vielen Fällen zahlt der Investor über mehrere Jahre keine Steuern auf seine Mieteinnahmen, bis die Abschreibung den Gewinn aufzehrt.
Dieser Status funktioniert sowohl für ein Studentenstudio als auch für eine T2-Wohnung, die für die Kurzzeitvermietung gedacht ist. Die Rentabilität hängt vor allem von der Lage und der Belegungsquote ab.
- In angespannten Gebieten (große Metropolen, Universitätsstädte) bleibt die Nachfrage nach möblierten Wohnungen das ganze Jahr über hoch
- In touristischen Gebieten kann die saisonale Vermietung höhere Einnahmen generieren, jedoch mit einem höheren Verwaltungsaufwand und einer zu überprüfenden lokalen Regulierung
- Das vereinfachte reale Regime, das komplexer zu erklären ist als ein Mikro-BIC, ist fast immer vorteilhafter, wenn eine bestimmte Miethöhe überschritten wird
Immobilienkredite und Zinssätze: ein Marktumfeld, das es zu beobachten gilt
Die Kosten für Kredite bleiben ein zentrales Element bei jeder Immobilieninvestition. Nach einer Phase des deutlichen Anstiegs haben die Zinssätze für Immobilienkredite einen allmählichen Rückgang eingeleitet. Diese Entspannung gibt den Investoren wieder Kaufkraft und macht einige Transaktionen wieder rentabel.
Ein Unterschied von einigen Zehntelpunkten im Zinssatz kann die Rentabilität eines Projekts über zwanzig Jahre verändern. Die Angebote mehrerer Institute zu vergleichen, die Kreditversicherung zu verhandeln und die Laufzeit des Darlehens anzupassen, sind konkrete Hebel zur Verbesserung der Nettorendite.
Der Immobilienmarkt zeigt Anzeichen einer Erholung nach einer Phase des Abwartens. Für einen Investor bedeutet dies, dass die Preise diese Dynamik in vielen Städten noch nicht vollständig integriert haben. Vor einem stärkeren Aufschwung zu kaufen, bleibt ein Fenster, das es zu berücksichtigen gilt, ohne jedoch die Garantie, dass der Anstieg überall bestätigt wird.
Die Wahl einer Immobilieninvestitionsstrategie bedeutet, mehrere Teile zusammenzufügen: Ihre Kreditfähigkeit, Ihre persönliche Besteuerung, die Zeit, die Sie für die Verwaltung aufwenden können, und Ihre Toleranz gegenüber Unvorhergesehenem. Eine alte Immobilie zur Renovierung, Anteile an SCPI, eine möblierte Vermietung im LMNP oder Crowdfunding richten sich nicht an dasselbe Profil. Oft ist es am effektivsten, zwei komplementäre Ansätze zu kombinieren, anstatt alles auf eine einzige zu setzen.
