Comprare un appartamento da affittare, investire qualche migliaio di euro in un fondo immobiliare o ristrutturare un immobile antico per rivenderlo: le opportunità per investire nel settore immobiliare non mancano. La difficoltà non è trovare una strategia, ma scegliere quella che corrisponde alla tua situazione finanziaria, alla tua tolleranza al rischio e al tuo orizzonte di investimento.
Ammortamento locativo e dispositivo Jeanbrun: cosa cambia concretamente
La fine del dispositivo Pinel il 1° gennaio 2025 ha eliminato il principale leva di defiscalizzazione nel nuovo. Molti investitori si sono trovati senza un’alternativa chiara per ridurre le loro imposte attraverso l’immobiliare.
La legge di bilancio per il 2026 (legge n° 2026-103 del 19 febbraio 2026) ha introdotto un nuovo meccanismo. Un ammortamento è ora possibile per la locazione nuda a determinate condizioni, su acquisizioni realizzate tra il 21 febbraio 2026 e il 31 dicembre 2028. Questo dispositivo, talvolta chiamato “Jeanbrun”, riguarda alloggi nuovi o antichi con lavori, in edifici collettivi, affittati secondo limiti di affitto e di reddito del locatario.
Concretamente, ciò significa che la redditività di un investimento locativo nel nuovo non si basa più su una riduzione d’imposta forfettaria, ma su un calcolo preciso che integra il prezzo di acquisto, l’affitto reale, la vacanza locativa e le spese. Per investire con Immo Guide, questa griglia di lettura diventa la base di ogni decisione.
Perché questo cambiamento è così importante? Perché obbliga a confrontare i progetti sulla loro redditività netta reale, non su un vantaggio fiscale che a volte mascherava un’operazione mediocre.
Immobili poco performanti e DPE: investire nel vecchio con uno sconto
Dal 1° gennaio 2025, gli alloggi classificati G secondo il diagnostic di prestazione energetica non possono più essere messi in affitto nel quadro normativo previsto. Gli alloggi classificati F seguiranno. Questa restrizione spaventa molti acquirenti, ed è precisamente ciò che crea un’opportunità.
Gli immobili a bassa prestazione energetica si negoziano con uno sconto significativo. Un appartamento classificato F o G in una città media può essere acquistato ben al di sotto del prezzo al metro quadrato di un immobile equivalente classificato D o C.
La strategia consiste nell’acquisire questo tipo di immobile, realizzare i lavori di ristrutturazione energetica (isolamento, cambio del sistema di riscaldamento, ventilazione), e poi rimettere l’alloggio sul mercato locativo con un DPE migliorato. Il guadagno si trova a due livelli: la plusvalenza legata alla rivalutazione dell’immobile e l’affitto percepito dopo i lavori.
Alcuni punti di attenzione prima di lanciarsi:
- Fai valutare i lavori da almeno due artigiani prima dell’acquisto, poiché un preventivo sottostimato può annullare la redditività del progetto
- Controlla gli aiuti disponibili (in particolare MaPrimeRénov’), che possono coprire una parte dei costi di ristrutturazione a seconda del tipo di alloggio e della localizzazione
- Assicurati che l’immobile possa raggiungere almeno la classe E dopo i lavori, altrimenti la rimessa in affitto rimane impossibile a medio termine
SCPI e crowdfunding immobiliare: investire senza gestire un immobile
Non hai né il tempo né la voglia di cercare un inquilino, gestire lavori o rispondere a chiamate nel cuore della notte per una perdita d’acqua? Le SCPI permettono di investire nell’immobiliare senza possedere un immobile direttamente. Acquisti quote di una società che possiede e gestisce un parco immobiliare (uffici, negozi, alloggi). In cambio, ricevi redditi proporzionali al tuo investimento.
Il ticket d’ingresso è accessibile, spesso alcune centinaia di euro per quota. La redditività dipende dalla qualità del parco, dal tasso di occupazione e dalla strategia della società di gestione. Questo investimento è adatto a chi cerca redditi regolari senza vincoli di gestione.
Il crowdfunding immobiliare funziona in modo diverso. Prestiti denaro a un promotore per finanziare un’operazione specifica (costruzione, riabilitazione). La durata è breve, generalmente tra dodici e trentasei mesi, con un rendimento annunciato in anticipo. Il principale rischio è il default del promotore o il ritardo del cantiere.
Queste due opzioni si completano bene in un portafoglio. Le SCPI offrono regolarità, il crowdfunding offre un potenziale di rendimento più elevato su un periodo limitato. Né l’uno né l’altro richiede di ricorrere a un mutuo immobiliare.
Affitto arredato e status LMNP: il leva fiscale ancora attivo
Lo status di locatore in affitto arredato non professionale (LMNP) rimane uno dei quadri fiscali più vantaggiosi per un investitore privato. Il principio: affitti un alloggio arredato e dichiari i redditi come utili industriali e commerciali (BIC), il che apre la possibilità di ammortizzare l’immobile e il mobilio.
L’ammortamento contabile in LMNP riduce notevolmente l’imposizione sugli affitti percepiti. In molti casi, l’investitore non paga imposte sui suoi redditi locativi per diversi anni, il tempo necessario affinché l’ammortamento assorba il profitto.
Questo status funziona bene sia per un monolocale per studenti che per un bilocale destinato all’affitto a breve termine. La redditività dipende soprattutto dalla posizione e dal tasso di occupazione.
- In zona tesa (grandi metropoli, città universitarie), la domanda locativa per gli arredati rimane forte tutto l’anno
- In zona turistica, l’affitto stagionale può generare un reddito superiore, ma con una gestione più onerosa e una regolamentazione locale da verificare
- Il regime reale semplificato, più complesso da dichiarare rispetto a un micro-BIC, è quasi sempre più vantaggioso oltre un certo importo di affitti
Mutuo immobiliare e tassi: un contesto di mercato da monitorare
Il costo del credito rimane un parametro centrale in ogni investimento locativo. Dopo un periodo di aumento marcato, i tassi di mutuo immobiliare hanno iniziato una diminuzione progressiva. Questa distensione restituisce potere d’acquisto agli investitori e rende alcune operazioni nuovamente fattibili.
Una differenza di pochi decimi di punto sul tasso può modificare la redditività di un progetto su vent’anni. Confrontare le offerte di diversi istituti, negoziare l’assicurazione del mutuatario e regolare la durata del prestito sono leve concrete per migliorare il rendimento netto.
Il mercato immobiliare mostra segni di ripresa dopo un periodo di attesa. Per un investitore, ciò significa che i prezzi non hanno ancora integrato questa dinamica in tutte le città. Comprare prima di un rimbalzo più marcato rimane una finestra da considerare, senza garanzia ovviamente che l’aumento si confermi ovunque.
Scegliere una strategia di investimento immobiliare significa assemblare diversi pezzi: la tua capacità di indebitamento, la tua fiscalità personale, il tempo che puoi dedicare alla gestione e la tua tolleranza all’imprevisto. Un immobile antico da ristrutturare, quote di SCPI, un arredato in LMNP o un finanziamento partecipativo non si rivolgono allo stesso profilo. Spesso, la soluzione più efficace è combinare due approcci complementari piuttosto che puntare tutto su uno solo.
